Με το υπό έκδοση προεδρικο διαταγμα ακυρώνονται όλα τα όρια των οικισμών από το 1983 και μετά που είχαν καθοριστεί με αποφάσεις Νομαρχών.
Από το 1983 και μετά όλα τα οικόπεδα που λογίζονταν ως εντός οικισμών παύουν να θεωρούνται ως εντός οικισμού οικόπεδα. Πλέον θα θεωρούνται ως χωράφια δηλαδή ως μη οικοδομήσιμα. Η οικοδομησιμότητα τους θα κρίνεται μόνο με τις διατάξεις περί εκτός σχεδίου (4 στρέμματα και πρόσωπο σε νόμιμο δρόμο).
Το πρόβλημα με δύο λόγια έχει ως εξής: κατά το παρελθόν και συγκεκριμένα από το 1983 οι Νομάρχες επέκτειναν, με αποφάσεις τους, τα όρια των οικισμών. Αυτό είχε σαν συνέπεια τα ακίνητα όσων ευνοούνταν να γίνονται οικοδομήσιμα. Οι εν λόγω αποφάσεις μετά το υπό έκδοση προεδρικό διάταγμα θα λογίζονται ως άκυρες.
Το ζήτημα της ακύρωσης των οικισμών που είχαν οριοθετηθεί με τις αποφάσεις των Νομαρχών (διορισμένων τε και εκλεγμένων) μέσα από ερωταπαντήσεις.
1. Από πότε έχει διαφανεί ότι υφίσταται πρόβλημα με τις αποφάσεις των Νομαρχών για τους οικισμούς;
Ήδη από το 2005 με την υπ’ αριθμ. 3661 απόφαση της Ολομελείας του Συμβουλίου της Επικρατείας, η οποία είχε αφήσει να φανεί ότι είναι μη νόμιμες οι αποφάσεις των Νομαρχών περί επέκτασης οικισμών. Και τούτο διότι η σχετική διάταξη είχε κριθεί αντισυνταγματική.
2. Γιατί τόσα χρόνια δεν έχει λυθεί το πρόβλημα;
Γιατί το πολιτικό σύστημα για δεκαετίες ολόκληρες υποδύεται ότι το πρόβλημα δεν υπάρχει.
3. Ποιο είναι το πρόβλημα;
Με προεδρικό διάταγμα του 1985 (ΦΕΚ Δ 181) χορηγήθηκε η αρμοδιότητα στους Νομάρχες να επεκτείνουν τα όρια των οικισμών κάτω των 2000 κατοίκων. Με αφορμή αυτή τη ρύθμιση, ιστορικά, οι Νομάρχες σε όλη την Ελλάδα, είτε εκλεγμένοι είτε διορισμένοι, αποφάσιζαν την τροποποίηση των ορίων των οικισμών και την επέκταση αυτών. Πάνω σε αυτές τις επεκτάσεις στηρίχθηκαν χιλιάδες ιδιοκτήτες που είδαν τα ακίνητα τους να αποκτούν μεγαλύτερη οικοδομησιμότητα και κατά συνέπεια μεγαλύτερη αξία. Οι εν λόγω ιδιοκτήτες έβγαλαν άδειες οικοδομής, έχτισαν, πλήρωσαν φόρους, εισφορές, στέγασαν τις οικογένειες τους, πούλησαν κ.ο.κ.
Πλην όμως το νομικό έρεισμα (στηριγμα) για τις εν λόγω αποφάσεις ήταν η ρύθμιση του προεδρικού διατάγματος που έδινε την αρμοδιότητα στον εκάστοτε Νομάρχη να επεκτείνει τα όρια των οικισμών και η εν λόγω πρόβλεψη κρίθηκε αντισυνταγματική.
Αυτό μεταθέτει το πρόβλημα στο Ελληνικό Δημόσιο που πρέπει να βρει μια λύση. Όπως επίσης και στους ιδιοκτήτες των ακινήτων που εχουν χτίσει τα ακίνητα τους επί τη βάσει των αποφάσεων οριοθέτησης οικισμών των Νομαρχών.
4. Ποια είναι η διαφαινόμενη λύση;
Το Υπουργείο Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής έχει επεξεργασθεί ένα προεδρικό διάταγμα που από μέρα σε μέρα θα δημοσιευθεί και με το οποίο θα προβλέπεται ότι πρόκειται να λάβει χώρα η επαναοριοθέτηση (ως διαπιστωτική πράξη) των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, χωρίς όμως να ληφθούν υπ’ όψιν οικισμοί που χαράχθηκαν από τους Νομάρχες μετά το 1983 (14.03.1983).
Με αυτή την λύση όλοι οι οικισμοί θα επιστρέψουν στα όρια του 1923 και έως του 1983 (14.03.1983).
5. Τι σημαίνει αυτό;
Τούτο πρακτικά θα σημαίνει ότι όλες οι αποφάσεις των Νομαρχών θα καταστούν “άκυρες”, συμπαρασύροντας αυτομάτως και όλες τις οικοδομικές άδειες που είχαν εκδοθεί βάσει αυτών.
Για να το πούμε απλά εφ όσον η απόφαση του Νομάρχη που οριοθετούσε έναν οικισμό λογίζεται ως άκυρη και αντισυνταγματική, θα λογίζεται και ως άκυρη και κάθε οικοδομική άδεια που στηρίχθηκε σε αυτήν.
6. Αυτή η ρύθμιση θα έχει αναδρομική ισχύ;
Δυστυχώς αυτή τη στιγμή δεν φαίνεται να υπάρχει πρόβλεψη μη αναδρομικότητας, οπότε ναι, ανατρέχει στο 1983 αν όχι και παλαιότερα.
7. Δηλαδή όσες οικοδομικές άδειες εκδόθηκαν στους οικισμούς από το 1983 και μετά είναι άκυρες;
Ναι, είναι πιθανόν αν προσβληθούν να κριθούν άκυρες
8. Δεν είναι άδικο όλο αυτό;
Απολύτως άδικο.
9. Τι συνέπειες μπορεί να έχει αυτό για κάποιον που έχει χτίσει σε ακίνητο που είναι εντός οικισμού με απόφαση Νομάρχη;
Αυτομάτως το ακίνητο του θα λογίζεται ως μη οικοδομήσιμο και η τυχόν οικοδομή του μη νόμιμη και κατεδαφιστέα. Αυτό θα έχει τεράστιους κινδύνους για τον ίδιο, καθώς θα μπορούν να επιβληθούν σε βάρος του πράξεις κατεδάφισης, πρόστιμα ανέγερσης παρανόμου κτίσματος, ως και πρόστιμα διατήρησης παρανόμου κτίσματος.
10. Πως μπορεί μια τέτοια διαδικασία (κατεδάφισης) να κινηθεί σε βάρος ιδιοκτήτη ενός τέτοιου ακινήτου;
Είτε αυτεπάγγελτα από τις οικείες Υπηρεσίες Δόμησης (Πολεοδομίες) είτε κατόπιν καταγγελίας. Δηλαδή ο κάθε ιδιοκτήτης ενός τέτοιου ακινήτου είναι έρμαιο καθενός κακεντρεχους που θα υποβάλλει σε βάρος του σχετική καταγγελία. Εκτιμώ ότι οι Υπηρεσίες Δόμησης δεν θα προχωρήσουν σε σαρωτικούς ελέγχους, πλην όμως δεν θα μπορέσουν να αφήσουν αναπάντητες σχετικές καταγγελίες.
11. Τι άλλες συνέπειες μπορεί να έχει η ακύρωση ενός οικισμού;
Μπορεί εκτός από πολεοδομικές να έχει και άλλες συνέπειες, για παράδειγμα τυχόν εμπράγματες αξιώσεις που έχουν εξασφαλιστεί επί ακινήτων που μέχρι χθες λογίζονταν ως οικοδομήσιμα, θα σημαίνει ότι πλέον έχουν λιγότερες εξασφαλίσεις, καθώς θα έχουν επιβληθεί υποθήκες σε ακίνητα πιθανόν μη οικοδομήσιμα. Ποιες οι συνέπειες για τα ενυπόθηκα δάνεια; Εύκολα μπορεί να αναλογιστεί κανείς τα τεραστίων διαστάσεων ζητήματα που πρόκειται να εγείρει η ακύρωση των οικισμών.
12. Πως θα διαπιστώνεται τι όρια είχε ένας σημερινός οικισμός το 1923;
Μέσα από κάθε πρόσφορη αεροφωτογραφία. Για παράδειγμα αεροφωτογραφίες του 1939, του 1945 κ.ο.κ.
13. Τι θα λογίζεται ως οικισμός εις το εξής;
Πριν πάμε σ αυτό πρέπει να οριοθετήσουμς δύο έννοιες ότι με το εν λόγω προεδρικό διάταγμα ρυθμίζονται δύο μορφές οικισμών που μέχρι σήμερα είχαν διαφορετική νομική αντιμετώπιση. Είχαμε του οικισμούς προυφιστάμενους του 1923 και τους οικισμούς κάτω των 2000 κατοίκων των οποίων τα όρια τέθηκαν με το διάταγμα του 1983. Εις το εξής επέρχεται για αμφότερους τους οικισμούς μια ενοποίηση ως προς την αντιμετώπιση. Τούτο έχει την εξής συνέπεια να επαναοριοθετηθούν όλοι οι οικισμοί, χωρίς όμως να ληφθούν υπ όψιν οι αποφάσεις Νομαρχών με τις οποίες τους επέκτειναν. Και γεννάται το ερώτημα με ποιο κριτήριο θα οριοθετηθούν οι οικισμοί. Η απάντηση είναι ότι για τους μεν οικισμούς του 1923 με τις τυχόν αεροφωτογραφίες εκείνης της περιόδου (ή τις εγκύτερες πχ 1939, 1945 κ.ο.κ.) και για τους οικισμούς του 1983, αποκλειστικά με τις αεροφωτογραφίες του 1983.
14. Τι γίνεται στην περίπτωση που ιδιοκτήτης έχει αγοράσει ακίνητο ως εντός οικισμού και πλέον η εν λόγω επέκταση ακυρώνεται;
Όπως έχει κριθεί από τον Άρειο Πάγο εάν το στοιχείο της αγοραπωλησίας (παραγωγικό αίτιο) ήταν η οικοδομησιμότητα του πωλούμενου ακινήτου, θα μπορούσε ο αγοραστής να επιδιώξει μέσω της δικαστικής οδού να ανατρέψει την αγοραπωλησία, αξιώνοντας την καταβολή του τιμήματος.
15. Πως μπορεί να προστατευθεί κάθε καλόπιστος ιδιοκτήτης ακινήτου;
Δοθέντος ότι η έκδοση του προεδρικού διατάγματος θα επιφέρει την ακύρωση όλων των επεκτάσεων των οικισμών και συνακόλουθα την απώλεια οικοδομησιμότητας για χιλιάδες ακίνητα, οι θιγόμενοι ιδιοκτήτες θα μπορούσαν να προσφύγουν και κατά του Ελληνικού Δημοσίου, δεδομένου ότι η απομείωση της αξίας της περιουσίας τους έχει ως έρεισμα παράνομες πράξεις της διοίκησης.
16. Το εν λόγω προεδρικό διάταγμα θα μπορούσε να είναι μια απειλή για εκείνους που δεν φαίνεται να θίγονται;
Ναι διότι έτσι ο καθένας ιδιοκτήτης που έχει χτίσει με μια τέτοια άδεια είναι έκθετος στην καταγγελία κάθε τρίτου προσώπου.
17. Ποιες είναι οι κατηγορίες των θιγόμενων προσώπων;
Δυό είναι οι μεγάλες κατηγορίες θιγόμενων: α) Οι πρώτοι είναι όσοι έχουν χτίσει μέσα σε ακίνητα που θα πάψουν να λογίζονται ως εντός οικισμού. Παρά το γεγονός ότι διαρρέεται ότι δεν θα θιγούν η νομιμότητα των οικοδομικών τους αδειών εν τούτοις ουδεμία πρόβλεψη φαίνεται να υπάρχει και είναι πιθανό να καταστούν έρμαια κάθε καταγγελίας. β) Οι δεύτεροι είναι όσοι δεν πρόλαβαν να χτίσουν και ξαφνικά μέσα σε μια νύχτα θα χάσει την οικοδομησιμότητα τους το ακίνητο τους.
Το Δικηγορικό μας Γραφείο αναλαμβάνει συστηματικά την υπεράσπιση των εντολέων μας στις περιπτώσεις που αδικούνται από το νέο προεδρικό διάταγμα.